Cảnh dựng rạp rao bán đất nền ở Bình Phước gây sốt vào tháng 2/2022.
Trao đổi với ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam về những diễn biến về các phân khúc bất động thời gian tới và dự báo thời điểm thị trường bước vào “khởi sắc”. Vị này cho rằng, thực tế mỗi phân khúc bất động sản có những diễn biến khác nhau trong thời gian qua. Do đó, thời điểm hồi phục cũng như tốc độ và mức độ tăng trưởng sẽ khác, cũng như còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế vĩ mô.
Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên không phải toàn bộ thị trường mà một số khu vực, phân khúc vẫn còn rất nhiều khó khăn. Ông đánh giá sao về thị trường bất động sản chung hiện nay?
So với năm trước, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu hồi phục tích cực. Tuy nhiên, mức độ và tốc độ hồi phục diễn ra không đồng đều. Phân khúc nhà ở có khởi sắc, tâm lý thị trường lạc quan hơn khi các luật mới sắp có hiệu lực, hoạt động giao dịch đã ấm lên nhưng dự báo khó tăng nhanh trong các quý còn lại của năm nay.
Loại hình bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn chưa có chuyển biến tốt, dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã công nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất với condotel, resort nghỉ dưỡng.
Sản phẩm đất nền vẫn tiếp tục tình trạng nhà đầu tư bán thoát lỗ, nhất là tại các vị trí từng tăng trưởng nóng như Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, Đắk Nông.
Trong khi đó, bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thuê đất, thuê mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh và nơi làm việc.
Theo ông, những yếu tố nào đang tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam?
Bối cảnh kinh tế vĩ mô chắc chắn có ảnh hưởng đến kịch bản hồi phục và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, dòng vốn FDI tiếp tục tăng, sản xuất và xuất khẩu có đơn hàng trở lại, nhu cầu tuyển dụng tăng… là những tín hiệu tích cực cho nền kinh tế. Các chính sách mới về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở củng cố niềm tin cho người dân cũng như doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tham gia vào thị trường. Tăng trưởng tín dụng kỳ vọng tăng tốc hơn khi mặt bằng lãi vay có xu hướng giảm.
Tất cả điều này sẽ tác động đến bức tranh cung – cầu trong thị trường bất động sản.
Mặt bằng lãi suất thấp phải chăng là động lực sẽ giúp thị trường bất động sản khởi sắc, thưa ông?
Lãi suất thấp là một trong những yếu tố thuận lợi. Trong điều kiện lý tưởng, lãi vay thấp giúp tăng khả năng chi trả của người mua và kích cầu đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế với mặt bằng lãi vay hiện nay người dân lẫn doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà và khó tiếp cận. Nguyên nhân vì giá nhà neo cao, trong khi mức lãi vay thấp chỉ áp dụng trong năm đầu và sau đó thả nổi, khiến người có nhu cầu vay e ngại.
Ngoài ra, theo Thông tư 22 hiệu lực từ 1/7/2024, một trong những điều kiện vay là dự án nhà ở đã được hoàn thành và bàn giao (dự án có sẵn), nhưng hiện nay vẫn còn nhiều dự án vướng pháp lý, dẫn đến khách hàng không đủ điều kiện vay.
Với mặt bằng lãi vay hiện nay, người dân lẫn doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà và khó tiếp cận.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
Vậy, theo ông khi nào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc?
Thực tế mỗi phân khúc bất động sản có những diễn biến khác nhau trong thời gian qua. Do đó, thời điểm hồi phục cũng như tốc độ và mức độ tăng trưởng sẽ khác, cũng như còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế vĩ mô.
Nguồn cung nhà ở kỳ vọng cải thiện từ năm 2025 trở đi khi các dự án được tái khởi động. Tại các thành phố trọng điểm và khu vực phụ cận, giá bán sẽ tiếp tục xu hướng tăng do nguồn cung vẫn còn lệch, quỹ đất ở chưa phát triển ngày càng ít lại, cũng như các chi phí đầu tư xây dựng tăng.
Sau phân khúc bất động sản ở thực, phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường, thưa ông?
Bên cạnh loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực, các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ có thể sẽ có chuyển biến rõ nét hơn trong vài quý tới.
Cụ thể, phân khúc bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, vốn đã bắt đầu từ vài năm nay. Nhu cầu đầu tư sản xuất hồi phục kéo giá thuê đất trong KCN tăng và tỷ lệ lấp đầy tích cực. Nguồn cung đất công nghiệp dự báo dồi dào trong tương lai khi Việt Nam tăng tốc kế hoạch phát triển các KCN mới, với xu hướng phát triển KCN theo tiêu chuẩn năng lượng và môi trường ngày càng phổ biến.
Các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ có thể sẽ có chuyển biến rõ nét hơn trong vài quý tới.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
Thị trường văn phòng tại các thành phố lớn đang có chiều hướng “xanh hóa”, nhiều dự án cao cấp mới và đạt chứng chỉ bền vững ra mắt từ nửa sau năm 2023 đến nay, làm tăng cạnh tranh và đáp ứng nhu cầu thuê của các doanh nghiệp, tập đoàn lớn vốn thiếu hụt trước đây.
Bất động sản bán lẻ là phân khúc tiềm năng lớn. Bài toán khó nhất đối với phân khúc này là chuyển đổi mô hình bán lẻ, cải tiến không gian và mặt bằng theo hướng tăng cường trải nghiệm khách hàng. Đồng thời, khi giao thông ngày càng kết nối và thuận tiện, các trung tâm thương mại, khu phức hợp bán lẻ mới sẽ tiếp tục mở rộng ra các đô thị vệ tinh.
Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam có hấp dẫn các nhà đầu tư người nước ngoài không, nhất là khi ba luật liên quan bất động sản mở rộng quyền hơn cho người nước ngoài, thưa ông?
Thực chất, Việt Nam là một trong những thị trường hấp dẫn nhất trong khu vực, và thị trường bất động sản năng động, tăng trưởng nhanh của Việt Nam được đánh giá còn nhiều dư địa phát triển trong dài hạn. Khi ba luật liên quan bất động sản đi vào cuộc sống, mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài (cả người mua Việt kiều và doanh nghiệp nước ngoài) kỳ vọng tăng lên.
Trước đây, Việt kiều muốn mua bất động sản phải nhờ người thân trong nước đứng tên hộ, thiếu sự chủ động và tiềm ẩn rủi ro tranh chấp. Việc mở rộng đối tượng tham gia giao dịch nhà đất không chỉ khuyến khích kiều bào quay về đầu tư, sở hữu nhà đất, mà còn giúp thu hút nguồn vốn kiều hối về các địa phương nói riêng và sự phát triển của thị trường.
Với doanh nghiệp nước ngoài, các quy định mới sẽ tinh gọn, minh bạch các thủ tục liên quan đến đất đai, giúp doanh nghiệp có thêm cơ hội đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
Khi ba luật liên quan bất động sản đi vào cuộc sống, mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài (cả người mua Việt kiều và doanh nghiệp nước ngoài) kỳ vọng tăng lên.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam
Các Luật Đất đai 2024, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản 2023 đã có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo ông đánh giá, khi đưa vào áp dụng các luật có mở ra giai đoạn mới cho thị trường theo hướng minh bạch, an toàn, có lợi cho người mua, nhà đầu tư?
Các nội dung điều chỉnh trong các luật đã được làm rõ, chi tiết hóa cũng như khắc phục các bất cập của luật trước đây, từ đó thúc đẩy hệ thống pháp lý minh bạch, nhất quán và môi trường đầu tư an toàn, ổn định. Đây là điều mà các nhà đầu tư lớn, làm ăn dài hạn cũng như người dân luôn mong muốn.
Chẳng hạn, Luật Đất đai 2024 quy định khung giá đất sẽ được cập nhật, điều chỉnh hàng năm, cũng như quy định rõ bốn phương pháp định giá đất. Đây được xem là hai điểm nghẽn pháp lý lớn của nhiều dự án bất động sản lâu nay. Do đó, một khi có hiệu lực, luật mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư các dự án có thể rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý.
Những sửa đổi trong Luật Kinh doanh Bất động sản (2023) giúp điều chỉnh, đưa hoạt động quản lý, khai thác và kinh doanh bất động sản đi vào quy củ. Các quy định công bố thông tin trước khi dự án đưa vào kinh doanh, khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn, đặt ra mức đặt cọc tối đa 5% và chế độ thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai… làm tăng tính an toàn, minh bạch cho các bên tham gia giao dịch.
Có một thực tế, dù thị trường đã có những tín hiệu tích cực nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt áp lực đáo hạn nợ trong giai đoạn năm 2024-2025. Nhiều doanh nghiệp đã phải tái cơ cấu, M&A dự án… Theo ông, doanh nghiệp cần phải làm gì để duy trì và phát triển?
Nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản vẫn còn gặp khó, có thể từ dự án gặp vướng về pháp lý, hàng tồn kho dẫn đến khó khăn tài chính. Cân đối bài toán tài chính được xem là nhiệm vụ quan trọng nhất của các chủ đầu tư bất động sản để duy trì và phát triển, chẳng hạn như nỗ lực xử lý dứt điểm nợ xấu.
Tiếp đó, cần bám sát nhu cầu thực của thị trường, tập trung vào phân khúc tầm trung trở xuống, nhắm đến các vị trí có hạ tầng kết nối tốt, giữ mức giá bán vừa phải để thu hút người mua.
Cuối cùng, doanh nghiệp nên tiếp tục thận trọng và duy trì tầm nhìn dài hạn để đảm bảo phát triển ổn định và bền vững.
Nguồn: https://cafef.vn/
