Bảng giá đất theo điều chỉnh sát hơn với giá thị trường và người dân biết cụ thể giá đất công bố bao nhiêu, giá bồi thường bao nhiêu
Theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của UBND TP HCM, giá đất ở tại nhiều nơi tại TP HCM tăng cao so với bảng giá đất hiện hữu (áp dụng từ năm 2020 đến nay), nhất là ở các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh…
Điều chỉnh có 4.565 tuyến
Cụ thể, tại huyện Hóc Môn, đường song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt) giá đất tăng 51 lần. Ở huyện Bình Chánh, giá đất tăng 24 lần (như tại đường số 8, khu dân cư Trung Sơn, giá hiện hành là 6,3 triệu đồng/m2, theo dự thảo là 150 triệu đồng/m2). Ở huyện Nhà Bè có tuyến đường Phạm Hùng giá đất tăng tới 23 lần (giá hiện hành là 3 triệu đồng và dự kiến điều chỉnh là 70 triệu đồng/m2).
Tại khu vực trung tâm, tuyến đường Đồng Khởi có giá đất cao nhất 810 triệu đồng/m2, hiện hành là 162 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 5 lần). Nhiều tuyến đường khác cũng có giá dự kiến lên cao như Công Trường Mê Linh, Công xã Paris là 484 triệu đồng/m2 (hiện hành là 96,8 triệu đồng/m2); Công trường Lam Sơn 579 triệu đồng/m2 (hiện hành gần 116 triệu đồng/m2); đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng tới Nguyễn Thị Minh Khai) có giá đất là 484 triệu đồng/m2, hiện hành là 96,8 triệu đồng/m2.
Tổng hợp kết quả điều chỉnh bảng giá các loại đất áp dụng từ ngày 1-8 do UBND 21 quận, huyện và TP Thủ Đức gửi về thì bảng giá đất điều chỉnh có 4.565 tuyến, tăng 557 tuyến so với bảng giá đất hiện hành.
Nhiều đối tượng bị tác động
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM, cho biết việc xây dựng dự thảo quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020 của UBND TP HCM về bảng giá đất trên địa bàn thành phố là thực hiện đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, chủ trương của thành phố và phù hợp với tình hình thực tiễn. Bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 1-8 đến 1-1-2026, sau đó thành phố sẽ có bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất này không còn hệ số giá đất và có thêm giá đất tái định cư; có 12 trường hợp chịu tác động, thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Theo ông Thắng, do Luật Đất đai năm 2024 điều chỉnh thời gian có hiệu lực từ ngày 1-8 nên công việc rất gấp rút, tính từ thời điểm Quốc hội bấm nút thay đổi thời gian có hiệu lực thì TP HCM chỉ có hơn 30 ngày để thực hiện tất cả công việc để ngày 1-8 có bảng giá đất điều chỉnh. Nội dung xây dựng bảng giá đất được thực hiện theo quy định từ Nghị định 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
Dự kiến, đến cuối năm nay sẽ sơ kết đánh giá ảnh hưởng kinh tế – xã hội của bảng giá đất điều chỉnh và sẽ có điều chỉnh phù hợp với tình hình để tiếp tục thực hiện đến ngày 31-12-2025, trước khi có bảng giá đất mới áp dụng từ 1-1-2026.
Theo Sở TN-MT, việc điều chỉnh bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng. Trong đó, có lợi là nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư, bởi giá đất điều chỉnh được công bố bảo đảm tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp giá thị trường.
Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì có 3 nhóm không bị tác động, gồm: tính tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng. Trong 8 nhóm đối tượng bị tác động, có hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỉ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất.
Sở TN-MT đánh giá sơ bộ, nhóm có ảnh hưởng nhiều là đối tượng chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đối chiếu với pháp luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai năm 2024 thì các trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 15-10-1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo bảng giá đất năm 2005. Các trường hợp sử dụng đất còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỉ lệ thu thích hợp. Theo dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do Chính phủ sắp ban hành thì tỉ lệ thu xét theo mốc thời điểm từ 10% đến 50% bảng giá đất dự kiến điều chỉnh. Ngoài ra, người sử dụng đất thuộc diện gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo sẽ được miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Giám đốc Sở TN-MT đánh giá doanh nghiệp thuê đất hằng năm thì sẽ căn cứ bảng giá đất mà nộp tiền thay vì thuê tư vấn thẩm định giá. Bảng giá đất lần này sẽ mang lại thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc thuê đất, trả tiền nhanh hơn.
Bên cạnh đó, trước đây nhà nước thu hồi đất theo giá thị trường thì giá mua đất tái định cư cũng theo giá thị trường nhưng lần này bảng giá đất có quy định giá đất tái định cư bảo đảm công khai, minh bạch hơn. Người dân biết cụ thể giá đất công bố bao nhiêu, giá bồi thường bao nhiêu, bảo đảm công bằng, không chênh lệch.
Việc kịp thời ban hành giá đất tái định cư trong bảng giá đất điều chỉnh là kênh thúc đẩy đầu tư công trên địa bàn. Người dân được bố trí nền tái định cư thì sẽ bàn giao mặt bằng để thi công dự án, đẩy nhanh tiến độ đầu tư và giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án thu hồi đất.
Đường Đồng Khởi (quận 1) – nơi có giá đất dự kiến sẽ điều chỉnh vào hàng cao nhất ở TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH
Không tăng chi phí dự án bất động sản
Giám đốc Sở TN-MT cho biết xây dựng bảng giá đất điều chỉnh trên cơ sở đầu vào là dữ liệu thị trường về giao dịch đất đai trên địa bàn qua các năm, từ nguồn Cục Thuế TP, Văn phòng Đăng ký đất đai.
Bảng giá lần này là cập nhật cho đúng, cho đủ những trường hợp giao dịch đất đai, ngoài ra còn có giá đất tái định cư được phê duyệt (theo thị trường). Sở TN-MT phối hợp chặt chẽ với quận, huyện và đơn vị tư vấn để điều chỉnh cho phù hợp trên tinh thần cầu thị tiếp thu để bảo đảm tốt nhất, thực hiện tốt nhất theo quy định.
Theo Sở TN-MT, giá đất dự kiến tại dự thảo có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02/2020 của UBND TP HCM khoảng 7 lần. Tuy nhiên, bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và chỉ tương ứng 70% mặt bằng giá thị trường.
Ông Thắng cũng dẫn trường hợp giá đất trên đường Đồng Khởi (quận 1) theo điều chỉnh là 810 triệu đồng/m2, trong khi bảng giá đất năm 2020 là 162 triệu đồng, tăng khoảng 5 lần. Cách đây 2 năm, giá đất trên tuyến đường này được duyệt là 910 triệu đồng/m2, như vậy giá theo điều chỉnh chỉ bằng khoảng 85% giá thực tế giao dịch. Ngoài ra, ở quận 1 năm 2023 không còn trường hợp nào đất nông nghiệp phải chuyển mục đích.
“Mua bán phải khai cho phù hợp giá thị trường. Hiện nay, có bảng giá rồi, đâu được khai thấp xuống. Hồi xưa bán một giá, khai một giá khác thì pháp luật nào cho phép. Bây giờ bảng giá quy định rồi, cơ quan thuế căn cứ để xem mức khai báo. Tôi nghĩ điều này tiệm cận bình đẳng, bảo đảm pháp luật được thực thi công bằng” – ông Thắng nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất Sở TN-MT, cho rằng lần này giá đất nông nghiệp được điều chỉnh khá phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế, như vậy khi đóng tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì đóng tiền chênh lệch giữa đất nông nghiệp với đất ở được ghi nhận là thỏa đáng. Ngoài ra, cơ quan chức năng cũng thu thấp giá bồi thường tái định cư và thời gian qua giá bồi thường được đại đa số người dân chấp hành nên giá đất cũng đạt “độ thỏa đáng”.
Theo ông Bình, huyện Hóc Môn và huyện Củ Chi có những tuyến đường được điều chỉnh giá đất khá cao so với trước do bám sát tình hình thị trường. “Việc người dân phải đóng thêm nghĩa vụ tài chính thì thực sự không tránh khỏi, mong người dân ủng hộ” – ông Bình nói.
Ông Đào Quang Dương, Phó trưởng Phòng Kinh tế đất Sở TN-MT, khẳng định bảng giá đất lần này không làm cho giá bất động sản tăng, do không làm tăng chi phí của dự án bất động sản.
Ngoài ra, bảng giá đất này tăng sự minh bạch và phù hợp thông lệ quốc tế nên không ảnh hưởng thu hút đầu tư.
Khi thu hồi đất, bồi thường cho dân tốt hơn
Từ ngày 1-8, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ kiểm kê đất đai năm 2024 nhằm đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng, biến động đất đai trong 5 năm qua, nhất là việc quản lý, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất. Ông Phan Văn Mạnh, Phó Giám đốc Sở TN-MT tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, cho biết tỉnh này đã ban hành kế hoạch về việc phối hợp, hỗ trợ trong thực hiện công tác thống kê đất đai, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. Đồng thời giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp các ngành và UBND cấp huyện xây dựng phương án, kế hoạch cụ thể; chuẩn bị các loại bản đồ, tài liệu liên quan phục vụ cho kiểm kê đất đai ở địa phương; rà soát, chỉ đạo việc kiểm kê đối với các khu vực có tranh chấp, chưa thống nhất về đường địa giới hành chính các cấp.
Ông Phạm Văn Luận, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ, cho rằng hiện nay, các dự án bất động sản đều gặp khó khăn, hầu hết ở các tỉnh, thành đều vướng khâu bồi thường giá đất, đấu giá đất… Các luật mới liên quan đất đai và bất động sản lần này sẽ cho cơ chế, chính sách tốt hơn, khơi thông hiệu quả sử dụng đất và khi nhà nước thu hồi đất sẽ bồi thường cho dân tốt hơn.
C.Linh – B.Ngọc
Nhiều quy định mới liên quan đất đai
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực kể từ ngày 1-8 với rất nhiều quy định mới, liên quan mật thiết đến người dân.
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày luật này có hiệu lực thi hành thì vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang sổ đỏ mẫu mới. Trường hợp người dân có nhu cầu thì được cấp đổi sang sổ đỏ mẫu mới theo luật này.
Người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trong 7 trường hợp: đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của địa phương; đất được nhà nước giao để quản lý. Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Đất nhận khoán, trừ trường hợp đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc là đất được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê đất, mượn của nông, lâm trường trước ngày 1-2-2015 theo hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước, trừ trường hợp đã quá 3 năm từ khi có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện dự án. Đất đang tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án. Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để dùng vào mục đích công cộng không nhằm kinh doanh.
Theo quy định mới, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trong đó, nếu người sử dụng đất nông nghiệp không dùng đất liên tục trong khoảng thời gian sẽ bị thu hồi. Cụ thể, đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính sẽ bị thu hồi…
Đất được nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.
Theo bà Huỳnh Thanh Tuyền – Giám đốc Thẩm định giá và Tư vấn, Công ty Tư vấn BĐS Knight Frank Việt Nam – các quy định mới liên quan đất đai sẽ bãi bỏ khung giá đất theo chu kỳ 5 năm, vốn đã không theo kịp biến động giá đất thực tế. Bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm và theo đó sẽ cập nhật sát với giá thị trường cũng như những biến động thị trường nếu có. Giá đất được điều chỉnh hằng năm căn cứ theo đề xuất, kiến nghị sửa đổi của từng vùng miền với những đặc điểm thị trường cụ thể. Mọi điều chỉnh, sửa đổi đều phải dựa trên một hệ thống quy chuẩn định giá chi tiết, áp dụng chặt chẽ các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Như vậy, sẽ tác động tích cực đến hoạt động đầu tư bất động sản trên toàn quốc, tạo môi trường đầu tư bất động sản minh bạch và ổn định hơn cho các nhà đầu tư đang có nhu cầu mở rộng tại thị trường Việt Nam.
Bà Tuyền nhìn nhận khó dự đoán được bất động sản sẽ tăng hay giảm giá theo thời gian, do giá trị bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố tác động. Tuy nhiên, theo luật mới chắc chắn sẽ thu hẹp khoảng cách giữa giá đất công bố bởi nhà nước và kỳ vọng thị trường. Bảng giá đất được cập nhật hằng năm sẽ bảo đảm tính thời sự và luôn theo kịp thực tế thị trường, dân mua bán nhà với nhau để ở không nhằm mục đích kinh doanh; với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, bán nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn trong công trình không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở.
V.Duẩn – S.Nhung
