2023 là năm quyết định sự sống – còn đối với các doanh nghiệp BĐS. Do vậy, cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, thủ tục hành chính, thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.
Khó khăn về huy động vốn
Thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian từ năm 2011 đến nay đã trải qua các giai đoạn từ tăng trưởng nóng, trầm lắng tới phục hồi và phát triển ổn định. Dù thị trường BĐS có những giai đoạn tăng trưởng cao, nhưng hiện nay thị trường này đang gặp một số khó khăn, vướng mắc, trong đó có khó khăn về nguồn vốn mà một phần trong đó đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Năng lực tài chính của doanh nghiệp BĐS còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà
Vốn cho thị trường BĐS hiện là vấn đề nóng, là chủ đề thu hút sự quan tâm đặc biệt. Thị trường bất động sản, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đều đang rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Năm 2023, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chịu áp lực lớn từ các đợt trái phiếu đến hạn, bên cạnh đó là nhu cầu tất toán trước hạn của nhà đầu tư.
Hiện số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản phá sản tăng gần 40% trong năm qua. Thống kê chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính năm của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, tính đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, tăng rất mạnh so với trước đó. Điều này có nghĩa số vốn rất lớn đang nằm trong đất nhưng doanh nghiệp lại không xoay được tiền để triển khai tiếp. Nếu không có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.
Từ thực trạng của dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường BĐS, có những điểm cần lưu ý, đó là :
Thứ nhất, sự rủi ro chênh lệch về kỳ hạn. Nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, với mức lãi suất thay đổi theo thị trường, khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn. Những hiện có khoảng 94% dự nợ BĐS thời gian từ 10-25 năm. Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.
Thứ hai, tín dụng bất động sản có tình trạng tập trung tại một số tổ chức tín dụng với tốc độ tăng trưởng cao. Một số tổ chức tín dụng cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, trong đó có không ít khách hàng đầu tư dàn trải, nhiều dự án dở dang.
Thứ ba, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và có sự tăng trưởng rất cao trong thời gian qua… Mặc dù mục đích này theo thống kê là hướng tới nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn mục đích kinh doanh bất động sản, song tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai, mục đích để phục vụ nhu cầu mua nhà để ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.
Thứ tư, về chất lượng tín dụng trong năm 2022, tỷ lệ nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng dần lên, đến nay là 1,81% (năm 2021 là 1,67%).
Thứ năm, dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội còn chiếm tỷ trọng nhỏ (chỉ chiếm 0,71% tổng dư nợ tín dụng bất động sản) do thời gian qua, nguồn cung nhà ở phân khúc này còn thấp. Cùng đó, các tổ chức tín dụng được chỉ định chưa triển khai cho vay đối với nhà ở theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP do chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất.
Trong báo cáo của các tổ chức tín dụng đều cho thấy những khó khăn vướng mắc khi khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư BĐS, có thể kể đến như vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư; Cơ cấu thị trường đang có sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.
Đặc biệt, năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà. Hiện nay, chưa có nguồn vốn dài hạn có tính ổn định cho thị trường BĐS.
Thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS thuộc nhóm ngành phát hành trái phiếu lớn nhất. Tuy nhiên, việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, do gần đây, một số doanh nghiệp BĐS có những vi phạm trong phát hành trái phiếu gây mất lòng tin của nhà đầu tư, ảnh hưởng tới hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Ngoài việc phải xử lý các trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp còn ứng tiền mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn; việc này sẽ gây áp lực lên dòng tiền, tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Đáng chú ý, đối với cho vay nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhất là nguồn vốn cho vay các chương trình còn hạn chế, nguồn cung nhà ở xã hội tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công trình; nhiều đối tượng có nhu cầu nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn.
Ưu tiên giải pháp tín dụng
Có thể nói, thị trường BĐS đang rất khó khăn, năm 2023 là năm quyết định sự sống – còn đối với các doanh nghiệp BĐS. Do vậy, cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính, về thị trường vốn, trước hết là giải pháp về tín dụng.
Để thực sự tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường BĐS. Ảnh: Quốc Tuấn
Điểm mấu chốt hiện nay là do khó khăn huy động vốn, nên các doanh nghiệp bất động sản buộc phải lệ thuộc nhiều và trông ngóng nhiều hơn nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Để “rã sự nguội lạnh” của thị trường BĐS, Chính phủ đã yêu cầu phân loại các vướng mắc khó khăn; lập tổ công tác xử lý những nhóm dự án của từng doanh nghiệp, cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ. Tuy nhiên, để thực sự tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, khơi thông dòng vốn tín dụng đầu tư trên thị trường BĐS, tôi xin có một số khuyến nghị sau:
Một là, cần xây dựng danh mục chung về cơ sở pháp lý cho các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho việc cấp tín dụng. Bộ Xây Dựng cần làm rõ khái niệm đầu cơ bất động sản để các tổ chức thực hiện trong việc cấp tín dụng.
Hai là, tập trung tín dụng cho các dự án bất động sản có tính khả thi, đảm bảo pháp lý, rót vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở phù hợp về giá và nhu cầu thực. Để dòng vốn tín dụng vào bất động sản không bị tắc, được khơi thông, ngay lúc này, NHNN nên xem xét phân loại dự án, chủ đầu tư để ổn định thị trường cũng như tâm lý người mua nhà. Phân khúc nhà ở thương mại, mang tính đầu cơ nhiều khó cần tạm thời chưa cấp. Phân khúc cần được quan tâm gỡ khó cho thị trường trong thời gian này là nhà ở xã hội – một sản phẩm phù hợp với khả năng “túi tiền” chi trả của người dân. Đặc biệt các địa phương vào cuộc sớm, trong đó có Hà Nội, TPHCM. Phân khúc này cần vốn tín dụng để giải quyết vấn đề bức xúc của người dân trong vấn đề nhà ở
Đối với NHNN, cần xây dựng các cơ chế, chính sách phù hợp cho từng phân khúc khách hàng, cũng như phân khúc sản phẩm trên thị trường; Thực hiện rà soát, cập nhật kịp thời theo triển vọng, mức độ rủi ro đối với từng nhóm, tiểu ngành nhằm hỗ trợ kịp thời đối với các khách hàng trong từng lĩnh vực BĐS. Cụ thể :
Các phân khúc BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất cần được ưu tiên cấp tín dụng, bởi nó góp phần đóng góp vào sự phát triển kinh tế-xã hội của các địa phương và toàn quốc. Đây là lĩnh vực rất tiềm năng trong thời gian tới. Nên mở rộng cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi đối với phân khúc BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với lĩnh vực BĐS khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng và BĐS văn phòng, cao ốc, trung tâm thương mại, trong thời gian qua, để hạn chế các tác động tiêu cực của dịch COVID-19, các tổ chức tín dụng cần triển khai đồng bộ các giải pháp, như: Cơ cấu nợ giữ nguyên nhóm nợ hỗ trợ khách hàng thiếu hụt thanh khoản tạm thời; áp dụng lãi suất ưu đãi đối với với các khoản vay mới, hạ lãi suất đối với các khoản vay hiện hành và cho vay mới để duy trì, tái thiết hoạt động sản xuất kinh doanh để hỗ trợ khách hàng trong các phân khúc này vượt qua giai đoạn khó khăn và tiếp tục phục hồi, phát triển.
Về định hướng tín dụng đối với tiểu ngành BĐS này, định hướng cấp tín dụng có chọn lọc (tập trung vào các doanh nghiệp uy tín, có kinh nghiệm, có năng lực tài chính và khả năng tổ chức triển khai tốt) và sẽ xem xét điều chỉnh định hướng kịp thời khi thị trường khởi sắc hơn.
Đối với BĐS đất ở, nhà ở, tại các tổ chức tín dụng hơn 90% là dư nợ đối với tiểu ngành này là cho vay khách hàng cá nhân.
Đối với khách hàng cá nhân, định hướng cấp tín dụng đối với các khách hàng có nhu cầu mua để ở, thu nhập ổn định, minh bạch… Ngân hàng định hướng duy trì tài trợ đối với dự án đầu tư thuộc phân khúc BĐS đất ở, nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các thủ tục pháp lý và có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân, thực tế, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS tại ngân hàng luôn duy trì ở mức dưới 1%…
Ba là, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản đang dư thừa. Kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng, việc sử dụng vốn nhất là đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.
Nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn thanh toán, thực hiện đầu tư trái phiếu doanh nghiệp theo đúng quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước.
Nâng cao chất lượng hệ thống số liệu thống kê; thường xuyên phân tích các dự án bất động sản có dư nợ lớn, nhóm khách hàng liên quan, đánh giá thị trường bất động sản, khách hàng cấp tín dụng để có giải pháp tín dụng phù hợp; đảm bảo an toàn trong hoạt động.
Kịp thời báo cáo cơ quan có thẩm quyền về những khó khăn vướng mắc trong công tác tín dụng, về nguồn vốn, hạn mức tăng trưởng tín dụng, các cơ chế chính sách có liên quan.
Bốn là, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo công văn chỉ đạo, hướng dẫn của NHNN Việt nam thực hiện Chương trình cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết số 33/NQ-CP.
Hệ thống ngân hàng có những giải pháp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.
Năm là, giám sát, kiểm soát chặt chẽ các tổ chức tín dụng có mức độ tập trung cao vào DN bất động sản có tính đầu cơ, dồn vốn cho doanh nghiệp sân sau,
NHNN tiếp tục sử dụng chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế, đặc biệt là diễn biến về tăng trưởng và lạm phát, trường hợp lạm phát kiểm soát ở mức thấp có thể tăng tính linh hoạt, trường hợp lạm phát cao, nếu Chính phủ chỉ đạo ưu tiên kiểm soát lạm phát, NHNN sẽ có sự cân nhắc phù hợp.
