Nhiều địa phương có nguồn thu ngân sách ổn định nhờ vào các hoạt động phát triển đầu tư dự án của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh thì cùng với cải cách thủ tục hành chính, cần tháo gỡ những vướng mắc trong các quy định pháp luật.
Nhiều quy định khiến doanh nghiệp gặp khó
Theo các chuyên gia kinh tế những biến động của nền kinh tế thế giới, cạnh tranh thương mại của các nước phát triển và đứt gãy chuỗi cung ứng và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại. Trong đó, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó còn do những quy định pháp luật chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, đồng bộ và một số các rào cản về chính sách.
Nêu cụ thể một số vướng mắc chồng chéo trong quy định của pháp luật khiến địa phương lúng túng và doanh nghiệp gặp khó khăn, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch Công ty DVL Ventures Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, vướng mắc liên quan đến về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án là vấn đề nan giải. Luật Đầu tư năm 2020 quy định dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án. Trong khi đó, Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa.
Đối với các dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa có thể 3 – 4 năm mới hoàn thành. Như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư thì phải tiến hành điều chỉnh dự án thành nhiều lần tương ứng với các số lần giao đất trong từng thời kỳ giao đất”.
Cũng liên quan đến vấn đề này là thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, tại Khoản 3 Điều 108 Luật đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Trong khi đó theo quy định tại điểm a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”. Vậy vấn đề ở đây là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án tính từ thời gian giao đất thực địa. Do đó, nếu vẫn tính như vậy thì nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.
Một vấn đề khác là về nguồn vốn dự án. Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều giải pháp và chính sách để doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn bằng các giải pháp như hạ lãi suất cho vay, tuy nhiên việc tiếp cận tín dụng giai đoạn này cũng hết sức khó khăn. Nhiều nhà đầu tư bày tỏ mong muốn được phép huy động vốn của các tổ chức cá nhân theo hình thức hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm. Tuy vậy, lại gặp vướng quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết. Trong khi đó, quy định điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu. Không được phân chia sản phẩm nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất trong dự án đó cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Sửa đổi quy định chưa phù hợp
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phản ánh, hiện nay theo quy định của pháp luật đầu tư, luật nhà ở, luật đất đai, lô đất triển khai dự án phải có nguồn gốc đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại. Quy định này đã khiến các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất sản xuất – kinh doanh, đất nông lâm nghiệp bế tắc kéo dài, gây lãng phí tài sản của nhà đầu tư và toàn xã hội. Nói rõ hơn về điều này, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cho rằng, kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.
Do đó, cần sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi, bổ sung Điều 4 Luật 03/2022/QH15 theo hướng thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Từ đó, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế – xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở. Bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.
Nguồn: http://daidoanket.vn
